Arsa Karşılığı İnşaat İşleri - Tax Bulletins - Tek Auditing and Sworn-in CPA Ltd.

Go to content

Arsa Karşılığı İnşaat İşleri

Tek Auditing and Sworn-in CPA Ltd.
Published by in Vergi ·
Tags: inşaatarsaKDVteslim

Hasılat Paylaşımlı İnşaat İşleri


Hasılat Paylaşım Yöntemi Nedir?
Hasılat paylaşımı yöntemi ile inşaat; kişi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleridir. Böylece, inşaatın bağımsız bölümlerinin satılarak hasılatın paylaşılması amaçlanmaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında işe başlama sözleşmesiyle başlayan işlemler, inşaatı yapacak müteahhit tarafından bağımsız bölümlerin teslimiyle son bulur. İşin tamamlanması ile arsa sahibi inşaatı yapan firmaya arsa bedelini, inşaatı yapan firma ise arsa sahibine sözleşmede öngörülen oranda inşaat bedelini fatura etmektedir.
30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ve 60 no.lu KDV sirkülerinde yapılan açıklamalar uyarınca, hasılat paylaşımı şeklindeki sözleşmeler arsa karşılığı inşaat işi olarak tanımlanmaktadır. Buna göre arsanın, bağımsız birim inşa etmek üzere müteahhide verildiği sırada arsanın teslimi ile ilgili olarak vergiyi doğuran olay meydana gelmemekte; bağımsız birimlerin arsa sahibine teslimi ile birlikte arsa ve bağımsız birim teslimleri için karşılıklı ve eş zamanlı olarak vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir.
Hasılat Paylaşımlı İnşaat İşlerinde KDV
KDV açısından, konutların inşaatı devam ettiği sürece vergiyi doğuran olay meydana gelmeyeceğinden KDV hesaplanmayacaktır. Bu kuralın istisnaları şunlardır:
- Konutlar tamamlanmadan önce kat mülkiyetine geçilmiş ise, mülkiyet devri tapuda tescil suretiyle gerçekleştiğinden, tapuya tescil anında,
- Konutların fiilen kullanılması durumunda, fiilen kullanımın başladığı tarihte,
- Tapuya tescil veya fiili kullanımdan önce herhangi bir tarihte fatura veya benzeri bir belge düzenlenmesi halinde belgede yazılan tutarla sınırlı kalmak suretiyle belgenin düzenlendiği tarihte,
KDV hesaplanmalıdır.
Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir: 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile 01/01/2013 tarihinden geçerli olmak üzere net alanı 150 m2 kadar olan konutların, üzerine yapıldığı arsanın emlak değeri 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; beş yüz TL ile bin TL arasında olan konutlar için (%8), bin TL ve üzerinde olan konutlar için (%18 ) olarak belirlenmiştir.
Maliye idaresi müteahhitin bağımsız bölüm teslim ettiğini, esas alarak %1 veya %18 oranında fatura düzenleyeceğini ve arsa sahibinin bu faturaya karşın arsa bedeli olarak aynı tutarda genel orandan arsa bedeli faturalayacağını öngörmüştür.
Hasılat paylaşımlı inşaat işi sözleşmelerinde genel yapı, bağımsız bölümlerin arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılmayıp, her bir bölümün satış bedeli üzerinden sözleşmede belirlenen oranda kazanç elde etmektir. Kazanç, üçüncü kişilere yapılan satıştan arsa sahibi ve müteahhit arasında sözleşmede belirlenen oranda elde edilmektedir. Hasılatın paylaşımına konu kazanç yapılan bağımsız birimlerin satışı ile oluşacaktır.
İnşaatlar devam etmekte iken özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden (kat irtifaklı arsa tapusu üzerinden) yapılan satışlarda bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından vergiyi doğuran olay gerçekleşmeyecektir. Bu durumda alınan bedeller avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesine gerek olmayıp kayıtlara avans olarak alınması gerekmektedir. Bu yerlerin tapuya tescil ettirildiği tarihte veya tapuya tescilden önce hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmesi durumunda ise, tahsis edildiği tarihteki emsal bedelleri üzerinden sadece müteahhit firma tarafından arsa sahibi veya üçüncü şahıslar adına fatura düzenlenebileceği gibi, sözleşmedeki oranda arsa sahibi ve müteahhit tarafından üçüncü kişilere fatura edilebilecektir. Fatura üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanacaktır.
Ticari Kazancın Doğuşu:
Gayrimenkul satışlarında mülkiyetin devri, esas itibariyle gayrimenkulün tapuda alıcı adına tescil edilmesi ile gerçekleşmektedir. Bağımsız birimlerin devrine kadar geçen süre hasılatın henüz belli olmadığı süre olduğu için, bağımsız bölümlerin devrinin gerçekleştiği dönemde kazanç tahakkuk etmektedir.
Müteahhide verilecek arsa üzerine yapılan dairelerin inşası tamamen bitmedikçe, müteahhit açısından maliyet kesinlik kazanmayacaktır. Arsanın müteahhide devri ve müteahhidin inşaat maliyetini yansıtmasıyla emsal bedel üzerinden iş tamamlanmış olacaktır. İnşaatın devamı süresinde alınan ücretler avans niteliğinde değerlendirilecektir. Bağımsız birimlerin üçüncü kişilere devri ile hasılat teşekkül edecektir.


Bookmark and Share

Vote: 0.0/5
Back to content